正商湖西学府 评论列表
好评  |
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第 2 楼
网友 于 2020-10-04 17:04 评论道：
9月5号开盘了，选在周四开盘是未来赶在了美的之前，美的是9月8号。但就算是赶在美的之前，似乎也没有卖太好。
正商推出1栋高层1栋洋房，高层是2梯4户27层，面积是92㎡/116㎡，洋房是1梯2户8层，面积是118㎡，共约260套，卖了约100套，去化率不到40%，精装高层均价11500，精装洋房标准层均价13300。精装标准在1500元/㎡左右。
再看同期美的的数据，9月8日开盘，推出一栋高层，3梯6户33层，也是精装，面积78㎡/89㎡/110㎡，推出198套，成交了大约54套，去化率27%，精装均价12000-12540。精装标准2000元/㎡左右。
产品上，正商是27层，美的是33层，正商更舒适一些；两家89-92㎡小三房户型差不多，都是市场主流户型，110-116㎡三房美的比正商户型设计要好，美的2个卧室朝南、主卧带有衣帽间，正商只有主卧朝南，进深也太长了，并且没有赠送飘窗。
整体更推荐买正商，美的落地郑州的第一个项目不知道会做成啥样（照以往经验来看都不尽如人意，况且这地价又那么高，基本不赚钱，开发商不是慈善家）。
正商除了110㎡的户型稍微差一点，其他没有硬伤，对于刚需来说可以考虑。
洋房户型118㎡也不错，三面宽朝南，精装均价13300，150-160万在其他区域也就能买个高层，性价比还是蛮高的。
正商推出1栋高层1栋洋房，高层是2梯4户27层，面积是92㎡/116㎡，洋房是1梯2户8层，面积是118㎡，共约260套，卖了约100套，去化率不到40%，精装高层均价11500，精装洋房标准层均价13300。精装标准在1500元/㎡左右。
再看同期美的的数据，9月8日开盘，推出一栋高层，3梯6户33层，也是精装，面积78㎡/89㎡/110㎡，推出198套，成交了大约54套，去化率27%，精装均价12000-12540。精装标准2000元/㎡左右。
产品上，正商是27层，美的是33层，正商更舒适一些；两家89-92㎡小三房户型差不多，都是市场主流户型，110-116㎡三房美的比正商户型设计要好，美的2个卧室朝南、主卧带有衣帽间，正商只有主卧朝南，进深也太长了，并且没有赠送飘窗。
整体更推荐买正商，美的落地郑州的第一个项目不知道会做成啥样（照以往经验来看都不尽如人意，况且这地价又那么高，基本不赚钱，开发商不是慈善家）。
正商除了110㎡的户型稍微差一点，其他没有硬伤，对于刚需来说可以考虑。
洋房户型118㎡也不错，三面宽朝南，精装均价13300，150-160万在其他区域也就能买个高层，性价比还是蛮高的。
第 3 楼
网友 于 2020-10-04 17:04 评论道：
双湖莲花街三大佬目前全部开盘，哪个是你的菜？（正商、美的、金辉）
遥想15年的时候去看一个吹嘘的项目，金玺总部港。从裕华满园过了四环，四环外的凄凉开着车只能听到自己的轰鸣声，当时的产业用地做成类住宅的金玺总部港显得极为奇葩，4000的单价也是瑟瑟发抖，就是到了现如今，菜七千多的价格，不过区域的发展迎来了双湖科技城的规划和各种大佬的入驻。
正商湖西学府项目位居高新区红梅街与川杨路交会处，占地77亩，容积率2.49，总建面约18万方，规划4栋高层，9栋洋房，周边有多所学校及医院，生活配套成熟；又有天健湖、天德湖等六大生态公园环绕。
规划上正商洋房+高层的高低配设计，这也是业内公认的低容积率下利润最大化的规划，不过因为双湖是个刚需的区域，所以区域内项目的洋房也显得不是那么豪，正商的洋房90多和110的户型区间真的区分不出来豪和不豪的差别，对比之下，同是新城的滨河就不知道档次高到哪里去了，所以从人群定位也就说明了区域的发展动力有多少？（明白乎？）
正商一贯的作风是销量和回款为上，特别是刚需楼盘，所以价格稍微比周边让利，但是这次因为装配式的成本加成，高层毛坯11500并不显得比隔壁的美的高层精装12500便宜多少，自家装修单方1000的价格也不算过分吧？
给大家普及个知识：不知道购房者注意到一个细节没有，正商93的三房实际和业内89的三房一样，为何很多三房控制在89？，因为交契税的时候90㎡以下是一个点，90以上就多了点，所以很多小三房就控制在89㎡。而且89和93错的4㎡，在加上公摊等实际使用面积可能只有2㎡的差别，虽看着单价略低，但是总价可能差不多，这种细节大家买房也要注意，凡是90出头的三房（90-95）不是耍流氓就是设计的时候没控制好面积。
三大佬规划和价格都已出街，哪个才是你的菜，三家各有千秋但是细微的差别还是有的，望各位擦亮眼睛了，建议高层买美的，洋房正商
遥想15年的时候去看一个吹嘘的项目，金玺总部港。从裕华满园过了四环，四环外的凄凉开着车只能听到自己的轰鸣声，当时的产业用地做成类住宅的金玺总部港显得极为奇葩，4000的单价也是瑟瑟发抖，就是到了现如今，菜七千多的价格，不过区域的发展迎来了双湖科技城的规划和各种大佬的入驻。
正商湖西学府项目位居高新区红梅街与川杨路交会处，占地77亩，容积率2.49，总建面约18万方，规划4栋高层，9栋洋房，周边有多所学校及医院，生活配套成熟；又有天健湖、天德湖等六大生态公园环绕。
规划上正商洋房+高层的高低配设计，这也是业内公认的低容积率下利润最大化的规划，不过因为双湖是个刚需的区域，所以区域内项目的洋房也显得不是那么豪，正商的洋房90多和110的户型区间真的区分不出来豪和不豪的差别，对比之下，同是新城的滨河就不知道档次高到哪里去了，所以从人群定位也就说明了区域的发展动力有多少？（明白乎？）
正商一贯的作风是销量和回款为上，特别是刚需楼盘，所以价格稍微比周边让利，但是这次因为装配式的成本加成，高层毛坯11500并不显得比隔壁的美的高层精装12500便宜多少，自家装修单方1000的价格也不算过分吧？
给大家普及个知识：不知道购房者注意到一个细节没有，正商93的三房实际和业内89的三房一样，为何很多三房控制在89？，因为交契税的时候90㎡以下是一个点，90以上就多了点，所以很多小三房就控制在89㎡。而且89和93错的4㎡，在加上公摊等实际使用面积可能只有2㎡的差别，虽看着单价略低，但是总价可能差不多，这种细节大家买房也要注意，凡是90出头的三房（90-95）不是耍流氓就是设计的时候没控制好面积。
三大佬规划和价格都已出街，哪个才是你的菜，三家各有千秋但是细微的差别还是有的，望各位擦亮眼睛了，建议高层买美的，洋房正商
第 4 楼
网友 于 2020-10-04 17:05 评论道：
采用装配式建筑有两点：
第一，成本高，目前所知，成本比正常的建筑方式700-900元/㎡，羊毛出在羊身上。
第二，有风险，装配式建筑现在处于初期，技术工艺成熟度低，接缝又多，交付后效果如何，要打个问号。
正商拍这个地，也不便宜，总价以67260万元摘地，折合楼面价5235元/㎡，溢价率54%。
再加上装配式建筑，也不知道正商赚不赚钱。
项目最大的价值还是东南侧大型金融商务中心“金融岛”，它是郑州市未来的中央科技区（CID），有没有北龙湖金融岛的样子？可惜，这个岛还没啥动静，但周边一圈的天德湖很不错，跑跑步，钓钓鱼，可美。
正商还是采用几十年如一日的高低配，规划4栋高层和9栋洋房构成，1#2#4#5#6#8#12#15#为8F洋房，3#为7F洋房，主力户型为118㎡三房；9#10#11#13#为27F高层，主力户型为92㎡和113㎡三房。
个人一直认为正商两面宽的113㎡户型，厨房很有问题，小而且细长，很多业主吐槽，但也没见正商咋改进。
洋房走了两个极端，12号楼和15号楼是4个单元1T2布局，户型面积为105㎡三室两厅一卫，和特殊户型89㎡两室两厅一卫。如果是有点实力的刚需客户可以看看，毕竟89/105的洋房不多见。
1#2#4#5#6#8#12#是偏改善产品，3D1T2布局，户型面积为118㎡三室两厅两卫，和特殊户型114㎡三室两厅两卫，是经典的四叶草户型，三面宽，挺不错的。
第一，成本高，目前所知，成本比正常的建筑方式700-900元/㎡，羊毛出在羊身上。
第二，有风险，装配式建筑现在处于初期，技术工艺成熟度低，接缝又多，交付后效果如何，要打个问号。
正商拍这个地，也不便宜，总价以67260万元摘地，折合楼面价5235元/㎡，溢价率54%。
再加上装配式建筑，也不知道正商赚不赚钱。
项目最大的价值还是东南侧大型金融商务中心“金融岛”，它是郑州市未来的中央科技区（CID），有没有北龙湖金融岛的样子？可惜，这个岛还没啥动静，但周边一圈的天德湖很不错，跑跑步，钓钓鱼，可美。
正商还是采用几十年如一日的高低配，规划4栋高层和9栋洋房构成，1#2#4#5#6#8#12#15#为8F洋房，3#为7F洋房，主力户型为118㎡三房；9#10#11#13#为27F高层，主力户型为92㎡和113㎡三房。
个人一直认为正商两面宽的113㎡户型，厨房很有问题，小而且细长，很多业主吐槽，但也没见正商咋改进。
洋房走了两个极端，12号楼和15号楼是4个单元1T2布局，户型面积为105㎡三室两厅一卫，和特殊户型89㎡两室两厅一卫。如果是有点实力的刚需客户可以看看，毕竟89/105的洋房不多见。
1#2#4#5#6#8#12#是偏改善产品，3D1T2布局，户型面积为118㎡三室两厅两卫，和特殊户型114㎡三室两厅两卫，是经典的四叶草户型，三面宽，挺不错的。
第 5 楼
网友 于 2020-10-04 17:05 评论道：
正商湖西学府
项目位于高新区新城区红梅街与川杨路交叉口西南角，双湖科技城湖心岛西北角，简单说下高新区新城区——双湖科技城片区，片区属性较刚，配套缺少，除车行外交通暂时不便利，项目所在片区9号线规划有一站，但是9号线目前不在地铁规划第三期，什么时候建成未可知，当然也有优点，新城区规划，定位为科技城，有片区内水系风景不少，相对宜居些，价格普遍不贵，上车难度较低，未来规划配套较为完善，需要时间起来。
项目高度：
1、项目容积率较低2.49，但做成了高低配
2、户型为经典户型，比较方正
3、外立面为石材+涂料，这个片区内四个盘基本同质
4、景观规划较一般，本身正商这块也不拿手
优势：
1、9号线规划地铁站距离项目1KM左右
2、项目周边有规划学校
3、周边环境未来较宜居
4、项目精装修交付，目前价格高层1.1W+，洋房1.3W左右，价格便宜，上车难度低
劣势：
1、9号线不在地铁第三期，什么时候能建好未可知，地铁对于刚需很重要
2、片区配套起来需要一定时间
综合：
这个小片区的四个品牌开发商（正商、华润、美的、金辉）产品基本都同质，为竞品。基本共享片区内的环境、学校配套，正商这个盘的特点就是便宜，价格是他目前最大优势，由于地价相对较高，这个产品并不会做的特比好，如果你在高新区工作，手中米有限，可以考虑这个项目。
项目位于高新区新城区红梅街与川杨路交叉口西南角，双湖科技城湖心岛西北角，简单说下高新区新城区——双湖科技城片区，片区属性较刚，配套缺少，除车行外交通暂时不便利，项目所在片区9号线规划有一站，但是9号线目前不在地铁规划第三期，什么时候建成未可知，当然也有优点，新城区规划，定位为科技城，有片区内水系风景不少，相对宜居些，价格普遍不贵，上车难度较低，未来规划配套较为完善，需要时间起来。
项目高度：
1、项目容积率较低2.49，但做成了高低配
2、户型为经典户型，比较方正
3、外立面为石材+涂料，这个片区内四个盘基本同质
4、景观规划较一般，本身正商这块也不拿手
优势：
1、9号线规划地铁站距离项目1KM左右
2、项目周边有规划学校
3、周边环境未来较宜居
4、项目精装修交付，目前价格高层1.1W+，洋房1.3W左右，价格便宜，上车难度低
劣势：
1、9号线不在地铁第三期，什么时候能建好未可知，地铁对于刚需很重要
2、片区配套起来需要一定时间
综合：
这个小片区的四个品牌开发商（正商、华润、美的、金辉）产品基本都同质，为竞品。基本共享片区内的环境、学校配套，正商这个盘的特点就是便宜，价格是他目前最大优势，由于地价相对较高，这个产品并不会做的特比好，如果你在高新区工作，手中米有限，可以考虑这个项目。
项目位居双湖科技城，双湖科技城是中建方程和高新区zf合作开发，就像于滨河国际新城。占地面积6平方公里，总投资约100亿元，规划人口约7万人，区域内包含7所学校、一所医院、体育馆、读书馆等，规划配套设施比较齐全，只是进度上没那么快。
目前区域内已经进驻的有中海、华润、美的、金辉、正商等名企，但毕竟是高新区四环外，加上本身的发展速度及今年的市场调控政策，各家也都不太好过。
本月初正商湖西学府进行洋房加推（2019年月份首开），推出6#楼，共计48套房源，成家均价在13600元/m²（精装）；都是以8F的1T2户的产品设计，但洋房的产品面积没有我们想象的那么大，都是118m²三室两厅两卫的设计，对于资金充足的刚需甚至是在西边上班的刚改人群来说，这个面积和总价倒是在可承受范围内。
118m²的三室两厅两卫的户型设计的还算可以，比较方正，三开间朝南，1T2户，南北通透，而且主卧带有卫生间，只是次卧刚好对着客厅。
虽然正商对比周边竞品中海、华润等竞品价格上略有优势，但毕竟片区内洋房产品量充裕，各家去化速度都异常艰难。西区的上班工作的朋友，可以留意下区域内几家产品，毕竟这个片区暂时算是一个价格洼地。